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もしも購入した不動産が欠陥住宅だったら

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カテゴリ:不動産購入

不動産の瑕疵とは

不動産(土地・建物)の瑕疵とは、もともと備えているはずの性能・機能が発揮できない不具合や欠陥のことを指します。住んでから気づく見えない部分の不具合と考えれば分かり易いでしょう。

不動産取引の慣例では、下記の4つの事項が各不動産業の協会団体のフォーマットに盛り込まれています。

・雨漏り

・主要な木部の腐食(屋根や柱、梁など)

・シロアリの被害(床下、土台など)

・給排水管の故障

上記の4つの事項については、不動産購入時に見学をした際に発見しにくい箇所となり、また不具合があった場合にも高額な修理費用が必要となる場合があり、その費用負担について紛争が起きる可能性が高い箇所となっています。

また、上記以外にも

権利の瑕疵

建築制限などによる法的な瑕疵

・心理的瑕疵(室内での自殺・事件・事故、周辺の険悪施設等)

地中内埋設物、土壌汚染

など、室内の目視では確認出来ない見つけづらいものあります。

不動産を買う方も、不動産を売る方も気づけないような場合もあり、不動産の売買契約においては、その瑕疵担保の責任(契約不適合責任)について取決めをしておく事が重要です。



瑕疵を発見した場合


購入した不動産で万が一瑕疵を発見した場合、どの様に対処したら良いのでしょう。

まずは、購入時に交付されている、契約書・重要事項説明書を確認しましょう。


1.保証期間内なのかを確認する

売主が個人の場合(宅建業者ではない法人も含む)

不動産取引の慣例では売主が個人の場合瑕疵担保の責任を負う期間は不動産の引渡し日から3カ月迄とされるケースが多く、瑕疵を発見し売主に通知した日付が重要となってきます。また、競売物件、任意売却物件、不動産の契約条件として売主の瑕疵担保責任(契約不適合責任)が免責となっている様な場合には、日付に関係なく修補の請求及び契約解除が出来ない場合があります。


売主が宅建業者の場合

売主が宅建業者の場合宅地建物取引業法により、中古住宅の場合引渡しの日から2年の瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負わなければならないとされています。また、新築住宅の場合には瑕疵担保責任とは別に品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)によって引渡しの日から最低10年間瑕疵担保の責任を負わなければならないとされています。ただし、この場合の対象範囲は構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分となっています。この期間内に瑕疵が生じたときには、売主または請負人に対して無償修繕の請求や、損害賠償請求をすることができます。


2.保証範囲を確認する

取引した契約書・重要事項説明書に記載された保証の範囲を確認する事が重要です。また、保証を受けるには買主がその瑕疵の存在を知らなかったことが要件となります。契約時に交付された売主からの物件状況等報告書(告知書)を確認してみましょう。買主が事前にそれを知ったうえで取引をしたのであれば、売主の責任を求めることはできません。また、売主が知っていながら買主に告げなかった瑕疵であれば、瑕疵担保責任ではなく、不告知または不実告知などによる不法行為の問題となります。


3.瑕疵があった旨を売主に通知する

保証期間、範囲を確認した後売主へ通知する事が重要です。この場合仲介会社がある場合にはそこを経由するのも良いでしょう。また、修補の請求をする場合には急を要する様な場合を除いては売主に立会いの機会を与えなければならないとされています。トラブル、紛争を回避する為に早めに売主との立会い日を決める事が先決でしょう。


4.解決策を協議する

故障や不具合、修補が出来る様な場合にはその日程や修補の方法等を協議していく必要があります。また、修補が困難な場合や修補の費用が莫大な金額になってしまう場合には契約の解除についての話し合いや、代金の減額請求・損害賠償請求等が必要となります。


専門家(弁護士)に相談する


当事者同士での話し合いでは解決しない場合には、弁護士等の専門家に相談するのが良いでしょう。
また、紛争となった場合にはその物件の所在する地域を管轄する裁判所で裁判をするというのが契約書に記載されている事が多く、現在の居住地域から遠い物件を購入する際には注意が必要です。


欠陥住宅を購入しない為にできる事


もしも購入した不動産が欠陥住宅であり、紛争になってしまった場合その解決に要する時間や、お金、精神的苦痛はかなりのものになると思われます。トラブルに巻き込まれない為にも事前にプロにチェックして貰うのも重要になります。2018年4月よりホームインスペクション制度(建物状況調査)が始まり、不動産契約前に建物状況等について専門家の検査を入れる事が広く受け入れられるようになりました。
事前に建物や設備の状況について報告書を見る事が出来ます。(目視検査できる箇所のみ)
少しでも不安を解消したいという方にはホームインスペクションはおすすめです。






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