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不動産登記の基礎知識

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不動産登記の基礎知識

不動産登記とは?

登記とは、権利関係などを公に明らかにするために設けられた制度のことで、不動産登記商業登記法人登記動産譲渡登記債権譲渡登記成年後見登記船舶登記などさまざまな種類があります。その中でも「不動産登記」は土地や建物が誰が所有している不動産なのかをものなのかを明確にするために行われています。不動産登記を行うと、法務局が管理する公の帳簿に土地・建物の大きさ、所在や所有者の名前・住所、抵当権や地役権等の内容等が記録されます。この情報は手数料を支払えば誰でも入手する事が可能となっており、法務局窓口で交付する場合600円/1通、オンライン請求の場合480円~500円/1通、閲覧する場合は450円の手数料となっています。(2020年3月現在)

不動産登記はしなければいけないのか?

意外に思われるかもしれませんが、法律上、登記は義務ではありませんが、しかし、土地は登記簿に名前のある者の所有権が認められます。意外に思われるかもしれませんが、実は不動産登記は権利部部分(所有権や抵当権の設定)に関しては、登記の義務はありません法律上は登記するか、しないかは個人の判断に任されています。しかし、一般的には登記は行われます。その理由は「不動産登記法という法律で不動産は登記をした者に所有権を認めている」からです。

例えば、同じ業者が別のAさん、Bさんの両方にそれぞれ同じ不動産の販売した際に、先に契約したことや、料金を払ったことは重要ではなく、Aさん、Bさんのどちら先に登記したかが、大事なのです。
しかし、表題部の登記(不動産の位置、大きさ)に関しては、登記申請が義務付けられており、不動産の取得から一ヶ月以内の登記を怠った場合には10万円以下の過料を科せられます。理由としては、表題登記は税務署の固定資産税・都市計画税と連動しているため、公示しなければいけない事となっています。


不動産登記はどんな時に必要となるのか?

不動産登記は不動産を取得(購入、相続、新築など)したときだけでなく、登記内容に変更が生じた場合にもしなければなりません。

不動産を取得したとき

不動産を購入、相続するなどして取得した場合には、所有権が自分に移ったことを示すために「所有権の移転登記」をします。また、建物を新築した場合や、まだ登記されていない建物を購入した場合には、表題部を新しくつくる「建物の表題登記」と、権利部の甲区欄を新しくつくる(所有権を初めて登記する)「所有権の保存登記」をします。

住所変更があったときや、結婚などで姓が変わったとき

転勤などで住所変更があったときや、結婚などで姓が変わったときには、登記名義人の「住所・氏名の変更登記」をします。

不動産の所有者が亡くなったときや、不動産を相続したとき

不動産の所有者が亡くなって相続が発生したときには、不動産を相続した人が「所有権の移転登記」をします。

住宅ローンを完済したとき

住宅ローンを払い終わっても、設定されている抵当権を金融機関が抹消してくれるわけではありません。住宅ローンを完済すると、金融機関から住宅ローンの支払いが終わったことを証明する書類が送られてくるため、受け取った書類を使って、不動産に設定されている抵当権を抹消する「抵当権の抹消登記」をしましょう。なお、不動産の購入時に抵当権を設定するのは、不動産を購入した本人ではなく融資をした金融機関です。

建物を取り壊したとき

建物を取り壊したときには「建物の滅失登記」をします。


不動産登記の期限

不動産登記には登記の種類によって期限があり、期限を守らないと罰則もあります。

期限があるのは「建物の表題登記」

建物を新築したときや、まだ登記されていない建物を購入したときに行う「建物の表題登記」には期限があり、新築の場合には「建物の完成後1カ月以内」に、まだ登記されていない建物を購入した場合には「所有権を取得した日から1カ月以内」に申請しなければなりません。1カ月を過ぎても登記することはできますが、法律には「申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」(不動産登記法第百六十四条)と規定されています。

登記をしないとトラブルに発展!?

建物の表題登記以外の登記については登記の期限がありませんが、そのままにしているとさまざまなトラブルに発展することがあります。

不動産を購入したときに所有権の移転登記をしないと…

契約書を交わし、代金を支払っていても、所有権の移転登記を済ませていなければ、第三者に自分の所有権を主張できません。売主の中には悪質な人もいて、複数の人に同じ不動産を売却しているケースもあります。この場合、自分が登記をする前に誰かが登記を済ませてしまうと、不動産の所有権を失ってしまいます。そのため、不動産の売買では、代金の支払いと同時に所有権の移転登記をするのが一般的です。

不動産相続をしたときに所有権の移転登記をしないと…

不動産を相続してから時間が経過すると、新たな相続人が発生してしまい、相続登記に必要な戸籍、住民票といった書類の収集が困難になることがあります。また、遺産分割協議に手間取り、多くの時間と費用を要することもあるため、不動産を相続した場合には、早めに登記を済ませておきましょう。

ローンを払い終わったとき抵当権抹消登記をしないでいると…

不動産に設定された抵当権を抹消するのが「抵当権の抹消登記」です。ローンの返済が終わると、金融機関から抵当権を解除したという証明書類が届くため、その書類を基に抵当権抹消の手続きをします。
抵当権の抹消登記をしなくても日常生活に問題はありません。しかし、不動産の売却などをする場合には抵当権の抹消手続きをしなければならず、ローンを完済してから時間が経過すると、手続きに必要な書類をそろえるのに手間と時間がかかってしまいます。また、ローンを利用した金融機関が破たん・再編などでなくなっていると面倒なことになるため、早めに抵当権の抹消登記を済ませておきましょう。

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